[스크랩] 임대주택 상가 포괄양도양수 계약, 부가가치세 문제 유의점, 포괄양도양수계약서

●포괄양도양수계약이란

 

- 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설과 그 사업에 관한 일체의 인적·물적 권리와 의무를 양도하여

양도인과 동일시 되는 정도로 양수인이 그대로 승계하는 계약

 

- 별도 계약으로 논의되는 주된 실익은 과세 문제에 있다.

포괄적 사업양도로 부가가치세는 과세되지 않는다.

 

 

●포괄양도양수계약 부가가치세 문제

 

- 사업장 별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 아니한다.

- 포괄적 사업양도시 부가가치세가 과세되지 않음은 사업의 포괄적 양도를 재화의 공급으로 보지 않는다는 의미

 

- 이유는 포괄적양도양수시 특정 재화의 공급이 아니고 부가가치세 생산 조직은 그대로 존속하면서 경영주체만

바뀐 것이기 때문에 부가가치가 창출되는 행위라 보기 어려움

 

- 사업양수자는 양수시 부담되는 부가세를 그대로 환급받게 되지만 환급일까지 기간동안에 자금압박의 여지가 있어

사업양수자의 자금 사정을 고려한 정책적 배려

 

- 매도자는 매수자로 부터 부가가치세를 원천징수하여 납부하고, 매수자는 납부한 부가가치세를 환급받는 절차를 생략함

  (부가세 의무이행의 누락으로인한 가산세 부담 등의 위험 및 세제 비효율성 제거)

 

※ 부가가치세법 제10조(재화 공급의 특례)

⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

 

제52조(대리납부)
④ 제10조제8항제2호 본문에 따른 사업의 양도에 따라 그 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에 같은 호 본문에도 불구하고 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 말일까지 제49조제2항을 준용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다. 

 

* 2014년 1월 1일 이후사업을 양도하는 분부터 그 사업을 양수받는 자가 대금을 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터

부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외

 

 

●포괄양도양수 계약 조건

 

<양도조건>

1) 과세유형 동일 : (예) 매도인- 일반사업자,  매수인-일반사업자

 

 * 예외적으로 매도자 간이과세에서 매수자 일반과세로의 매매는 포괄양수도 가능

2) 사업 전체 양도양수

 

3) 사업 조건 변경이 없어야 함 (업종의 변경이 없어야 가능했던 조문 삭제)

*기존 업종을 그대로 넘겨 받아온 이후 기간(종전 10년)에 관계없이 얼마든지 타 업종으로 전환 가능

 

<양도 불가>

 

1) 과세유형 다른 경우

 

2) 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물 제외 

 

3) 매도인이 종업원이나 임차인을 내보내는 조건으로 건물 양도

 

4) 부동산임대업자가 그 해당 부동산을 임차인에게 양도 하는 경우

 

 

●부동산 포괄양도양수 계약

 

- 상가, 오피스텔, 임대주택 매매에 포괄양도양수 계약이 이용된다.

 

- 부동산임대업자가 임대사업용 건물을 매각하게 되면 부가세가 과세된다.

그 부가세를 부담하는 것은 양수자이므로 양수자 입장에서는 큰 부담이 될 수 있다.

 

- 일정 요건을 갖출 경우에는 재화의 공급으로 보지 않고 사업의 포괄적 양도로 보아 부가세가 과세되지 않아

  양수자의 자금부담을 덜 수 있다.

 

- 매매대금중 토지분을 제외하고 건물분(건물매매 가격의 10%)에 대하여 부가세를 면제 받는다.
  (세금계산서를 발행하지 않고 부가가치세 제반 의무사항을 이행하지 않아도 된다.)

 

 

●부동산 포괄양도양수 계약 조건, 유의점

 

1) 포괄양도양수 내용 확인 : 사업양도양수 계약서(매매 계약서)에 합의사항 약정

 

- "사업에관한 포괄승계한다" 

 

-  "본건 매매계약에 관하여 건물분의 부가가치세는 포괄양수도 계약에 의거하여 본 건 사업에관한 권리와 의무를

     포괄적으로 승계한다"     
 

2) 양도자 및 양수자 : 과세사업자(사업자등록을 한 동일한 과세사업자)

 

- 간이과세자와 일반과세자간의 거래는 포괄양수도계약 성립 : 양수자는 사업자등록증을 할 때 일반과세자로

   사업자등록(과세유형 전환)하고 양수계약서 사본 제출

 

* 사업양수후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우엔 인정되지 않음

 

3) 매도인 : 자연인 *법인 : 적용대상 아님

 

4) 사업양도신고서 제출 : 양도자자 사업양도후 부가가치세 확정신고 할 때 제출

 

 

●포괄양도양수 계약서

 

<서식 >

---

 

포괄양도양수계약서

 

(갑)양도자: 성 명:
사업장소재지:
 
(을)양수자: 성 명:
사업장소재지: 
 
갑이 운영하고 있는 서울시 구로구 개봉동 000-000번지 위치한 상가건물 임대사업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 양도. 양수함에 관하여 다음과 같이 계약을 체결하고 “갑”. “을” 쌍방간 날인하여 각 각 1부씩 보관한다.
 
제1조](목적)
본 계약은 “갑”이 운영하고 있는 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 “을”이 양수하고자 하는데 그 목적이 있다.
 
제2조](사업승계)
사업양수일 현재 “갑”과 거래중인 임차인등 모든 거래처는 “을”이 인수하여 계속 거래를 보장하며 “갑”이 양수.도 전에 진행한 임대차 계약 및 건물유지보수등 전반적인 사항에 대하여 하자 및 민원 발생시 “을”의 책임하에 해결 토록한다.

다만 사업양수일 이전에 청구된 제세공과금(국세 및 지방세포함)은 갑이 책임진다.
 
제3조](양도 양수자산 및 기준일)
‘갑’은 20ㅇㅇ년 월 일을 잔금일을 기준으로 하여 폐업하고 즉시 관할세무서에 폐업신고를 한다.
 
제4조](자산.부채의 평가 및 양수도 대금의 지급)
‘갑’과 ‘을’이 20ㅇㅇ년 월 일에 체결한 부동산 매매계약서에 따른다.
 
제5조](기타)
본 계약서에 정하지 아니한 사항은 ‘갑’. ‘을’간 협의에 의하여 정하기로 한다.

 

첨부: 임대차 현황 1부
 
 
20ㅇㅇ년 월  일

 

갑: 양도자  (인)
을: 양수자  (인)

 

---

 

임대사업 포괄양도양수계약서

 

 

양수자:        (이하“갑”이라고 한다.)

 

양도자:        (이하“을”이라고 한다.)

 

 

“을”의         번지에 소재하는 부동산의 임대사업에 관련하여 쌍방은 아래와 같은 조건과 내용에 따라 포괄적으로 임대사업 양수*양도에 관한 계약을 체결한다.

 

제 1 조 (목적 및 범위) 

“을”은 부동산임대사업에 관련되는 “을”의 자산 및 사업상의 모든 권리와 의무를 “갑”에게 포괄적으로 양도하고 “갑”은 이를 양수하여 부동산 임대업을 계속하기로 한다.

 

제 2 조 (양도양수물건) 

본 양도양수의 대상은 양도양수일 현재 서울 성동구 성수동 1가 번지의 토지 및 건물 등의 모든 자산과 선불임대보증금 등의 부채로 한다.

 

제 3 조 (양도/양수 기준일)

본 계약에 의한 양도양수 기준일을 209년 10 월 16 일자로 하고 이후 임대료 및 관리비 수입은 “갑”의 귀속으로 한다.

 

제 4조 (제세공과금)

“을”은 본 계약규정 이외의 사업 양도*양수일 이전에 발생한 제세공과금(국세,지방세 포함)에 대한 일체 책임을 지어야 한다. 

 

제 5 조 (사업자등록증 정리) 

임대사업의 사업자등록증은 “갑”은 신규로 발급받기로 하고 “을”은 폐쇄하기로 한다. 

 

제 6 조 (기타사항) 

이 계약에 규정이 없는 사항에 관하여는 상관습에 따르며 이 계약의 해석에 관하여 이의가 있는 경우에는 “갑”과“을”이 협의한다. 

 

위 계약사항을 명확히 하기 위하여 본서2통을 작성하여 “갑”과 “을”이 기명날인하고 각1통씩 보관하기로 한다.

 

20   년    월    일

 

 

“갑” (양수인)

1.성 명 :

주 소 :

주민등록번호 :

 

 

“을” (양도인)

성 명 : (인)

주 소 :

주민등록번호 :

 

---

 

출처 : 공인중개사 주택관리사 모임

글쓴이 : 상도(商道) 원글보기

메모 :